De impact die blockchain op de vastgoedmarkt kan hebben

In 2019 vonden de eerste vastgoedtransacties met blockchain plaats. Dit was de start van een revolutie voor de manier waarop vastgoed wordt verkocht en gekocht. Blockchain kan namelijk een ontzettend grote impact hebben op de vastgoedmarkt zoals we die kennen.

Natuurlijk is vastgoed niet de enige markt waar blockchain een grote rol in zal gaan spelen. Zo kan blockchain ook een grote rol in retail en de financiële wereld gaan spelen. Denk bijvoorbeeld maar aan Decentralized Finance (DeFi). Daar valt vastgoed natuurlijk ook onder.

We leggen je in dit artikel uit hoe blockchain een grote rol kan gaan spelen in de vastgoedsector. Deze markt zal er namelijk in de toekomst waarschijnlijk heel anders uit gaan zien.

Bekijk snel

Het kopen van een huis

Een huis kopen of in vastgoed investeren vergt tijd. Het zal namelijk even duren voordat de gehele transactie is afgerond. Natuurlijk is dit van verschillende factoren afhankelijk. Toch ben je over het algemeen lang bezig voordat een transactie klaar is. Het begint natuurlijk met de zoektocht naar een huis. Dat is in deze tijd al ontzettend lastig, gezien er veel te weinig huizen op de markt beschikbaar zijn. Een wanneer alles is geregeld, moet je vaak nog een hele tijd wachten totdat je de sleutels eindelijk in handen krijgt.

Om nog maar te zwijgen van het feit dat de koper in 90% van de gevallen een lening van zijn bank moet krijgen om de transactie te voltooien. Er wordt dus niets gewonnen met de ondertekening van de verkoopbelofte. En tot overmaat van ramp is de vastgoedsector een ware administratieve nachtmerrie die de overlegging en archivering van een groot aantal documenten vereist. Denk hierbij aan verschillende tussenpersonen zoals vastgoedmakelaars, deskundigen, notarissen, verzekeraars, enz.

Het kopen van een appartement of een huis is daarom altijd een hindernissenparcours met, als bonus, veel onzekerheid tijdens het hele proces. De vastgoedsector is als een oude dinosaurus, die evolueert in het Jura-tijdperk van de vastgoedverkoop. Het goede nieuws is dat dit allemaal drastisch zou kunnen veranderen dankzij blockchain, met vele voordelen in het verschiet. En in een zeer korte tijd. Want eigenlijk is het raar dat het zo lang duurt, en er zo veel moet gebeuren om een transactie af te kunnen ronden. Helemaal in de wereld waarin we nu leven. Alles kan nu namelijk binnen een paar klikken op de knop gefixt zijn.

Tokenizen van vastgoed

De blockchain, die in 2008 werd uitgevonden, is een technologie voor de opslag en overdracht van informatie die decentraal werkt, zonder centrale instantie die de boel controleert. Deze bijzondere structuur garandeert een hoog niveau van gegevensbescherming, aangezien elke persoon de geldigheid van de blockchain kan verifiëren.

Verkopen of kopen via de blockchain is eenvoudig. Net zoals een bedrijf in aandelen wordt verdeeld wanneer het naar de beurs gaat, wordt een eigendom in digitale tokens verdeeld en aangeboden op een digitale markt, zoals een crypto exchange. Het is dus daarom dus ook mogelijk om een perceel (en een huis) in zijn geheel of slechts gedeeltelijk te verkopen. Dit kan door middel van tokens.

De blockchain lijkt daarom ook bijzonder geschikt voor de problemen van de vastgoedmarkt. En dat komt vooral doordat het de veiligheid van transacties valideert. Maar ook zorgt het ervoor dat transacties niet meer aan te passen zijn wanneer deze eenmaal zijn gemaakt. Blockchain kan op verschillende niveaus ingezet worden. Zo kan het als een escrow dienen, zodat er geen twijfels meer zijn tussen de betrokken partijen. Dit kan gedaan worden door middel van een smart contract. Op het moment dat de koper ook daadwerkelijk heeft betaald, zal hij de sleutel in handen krijgen.

De eerste vastgoedtransactie

Het lijkt allemaal toekomstmuziek, maar dat is het niet. Want op 1 maart 2019 vond namelijk de allereerste vastgoedtransactie op de blockchain plaats. Er werd in Zwitserland een gebouw dat uit achttien appartementen en een restaurant bestond, symbolisch getokenized alvorens het in vier kavels werd verkocht. Deze operatie werd uitgevoerd door Elea labs (een start-up welke is gespecialiseerd in blockchain), Blockimmo (een online platform voor vastgoedtransacties) en Swiss crypto tokens. Laatstgenoemde is de belangrijkste Zwitserse speler op de markt voor cryptocurrency.

De maand daarop heeft Propy (een vastgoed startup gewijd aan blockchain) twee stukken land gelegen in Niseko, op het Japanse eiland Hokkaidō, getokenized en vervolgens verkocht in Yen aan investeerders in Hong Kong.

In juli was het Brazilië dat zijn eerste blockchain-vastgoedverkoop afrondde. Bouwgigant Cyrela is een samenwerking aangegaan met startup Growth Tech om een gebouw te verwerven via de IBM blockchain, als onderdeel van het Notary ledgers project, dat de gedigitaliseerde diensten van een notaris aanbiedt. De overname was in twintig minuten voltooid, terwijl dit gewoonlijk een maand duurt. Er werd dus ontzettend veel tijd bespaard door de transactie op de blockchain uit te voeren.

Er zijn dus al verschillende vastgoedprojecten geweest die gebruik hebben gemaakt van blockchain. Helaas is dit nog niet in Nederland gebeurd. Echter loopt Nederland wel voorop als het aankomt op innovaties omtrent blockchain. Daarom is de kans groot dat ook in Nederland de eerste vastgoedtransactie op de blockchain zal plaatsvinden. Helemaal in de tijd waarin we nu leven (veel vraag naar woningen en weinig aanbod), zou het ontzettend goed uitkomen wanneer blockchain wordt gebruikt op de vastgoedmarkt.

Investeren in vastgoed wordt makkelijker

Heb je er ooit over nagedacht om te investeren in vastgoed? Het is niet bepaald makkelijk of goedkoop. Om een gebouw of stuk land te kunnen kopen, zul je diep in je buidel moeten tasten. De meeste mensen moeten zelfs eerst een lening (hypotheek) bij de bank aanvragen, zodat ze uiteindelijk genoeg geld hebben om een huis op hun naam te kopen. En dat brengt ontzettend veel risico's met zich mee. Daarom is de vastgoedmarkt helemaal niet zo laagdrempelig.

Wanneer vastgoed wordt getokenized, is het veel eenvoudiger om te kunnen investeren in vastgoed. Dat kunnen we het beste uitleggen aan de hand van een voorbeeld:

Stel je voor dat Hans een huis wilt kopen dat hij vervolgens graag wilt verhuren. Het huis kost €300.000, en zelf heeft hij €100.000 in zijn bezit. Hij heeft dus nog €200.000 nodig om het huis daadwerkelijk te kunnen kopen. Hij kan besluiten om tokens te verkopen, om zo geld op te halen om het huis te kunnen verkopen. Vervolgens zal hij een deel van de opbrengst uit de verhuur delen met de tokenhouders.

Door 20 tokens te verkopen, moet iedere investeerder €10.000 betalen per token. Het wordt voor gewone mensen zo ineens veel makkelijker om ook te beleggen in vastgoed. Normaal gesproken zouden ze namelijk veel meer geld in hun bezit moeten hebben om hun geld in vastgoed te kunnen investeren.

Hans kan vervolgens het huis kopen, en vraagt €1.500 huur per maand. Iedere tokenbezitter heeft 3,3% van het totale bedrag geïnvesteerd, wat betekent dat ze ook voor 3,3% recht hebben op de inkomsten. Iedere maand zullen de tokenhouders dus €49,5 ontvangen voor hun investering.

Voordelen van blockchain in de vastgoedmarkt

Waarschijnlijk is het je al duidelijk dat het veel voordelen heeft wanneer blockchain op de vastgoedmarkt wordt gebruikt. Toch hebben we het nog niet over alle voordelen gehad. Dit zijn namelijk de voordelen wanneer we blockchain vaker gaan inzetten in de vastgoedwereld:

• Transacties worden sneller voltooid. Er is veel minder papierwerk nodig, en er zijn veel minder tussenpersonen bij de transactie betrokken. Dit zorgt ervoor dat een transactie veel sneller kan worden uitgevoerd. Geen maanden wachten, maar binnen een uurtje al een huis betaald en in je bezit.
• Vereenvoudiging van de processen. Omdat er veel minder mensen en tussenpersonen nodig zijn, worden de nog uit te voeren processen veel eenvoudiger. Hierdoor is het ook voor mensen zonder verstand van vastgoed mogelijk om zelf een transactie uit te voeren. Hierdoor wordt de vastgoedmarkt een stuk toegankelijker en laagdrempeliger.
• Hogere veiligheid. Het is niet meer nodig om een koper of verkoper te wantrouwen. Een transactie uitvoeren op de blockchain is namelijk veel veiliger dan wanneer je dit via papierwerk doet. Door een smart contract te gebruiken, is er geen twijfel of wantrouwen meer tegenover derde partijen.
• Minder administratie. Niet alles hoeft vastgelegd te worden op papier of in een computerprogramma. Er is dus veel minder administratie nodig om een transactie uit te voeren.
• Investeren in vastgoed wordt toegankelijker. Mensen kunnen ook tokens kopen wanneer ze willen investeren in vastgoed. Deze tokens zijn een stuk goedkoper dan wanneer iemand daadwerkelijk een heel gebouw zou moeten kopen. Daarom wordt de vastgoedmarkt dus veel toegankelijker voor mensen met een beperkt budget, die toch graag willen investeren.
• Lagere kosten. Normaal gesproken moet je veel tussenpersonen betalen om een transactie te kunnen uitvoeren. Zo ben je veel geld kwijt aan een notaris, alsook aan vastgoedmakelaars, deskundigen en verzekeraars. Wanneer dit allemaal op de blockchain wordt uitgevoerd, hoef je alleen maar de transactiekosten te betalen. Deze zijn vele malen lager dan de kosten die je normaalgesproken zou moeten maken.

De regelgeving: wat moet er veranderen?

Je zult je misschien afvragen waarom we in Nederland nog niet volop blockchain gebruiken voor de vastgoedmarkt. De voornaamste reden is dat er nog van alles moet veranderen omtrent de regelgeving. En dat zijn best flinke uitdagingen. Op dit moment mag namelijk alleen een notaris eigendom overdragen als derde partij zijnde. Dat is namelijk per wet bepaald. Het overdragen van eigendom per blockchain is dus nog niet toegestaan. Eerst zal er een wetswijziging moeten plaatsvinden voordat blockchain zijn werk kan doen.

De AVG (Algemene Verordening Gegevensbescherming) is een ander probleem dat nog om de hoek komt kijken. Om vastgoed over te dragen, zullen persoonsgegevens opgeslagen moeten worden in de blockchain. En wat eenmaal in de blockchain is opgeslagen, kan niet meer worden aangepast. Dat staat haaks tegenover de AVG, want gebruikers moeten altijd in staat kunnen zijn hun gegevens te wijzigen of verwijderen. 

Dit zou echter geen probleem zijn wanneer er gebruik wordt gemaakt van een private blockchain. Echter zullen er dan veel partijen zijn die zich afvragen wat het nut is van de blockchain, omdat deze dan niet meer decentraal is. Er is dan namelijk nog steeds een centrale instantie die alles controleert. Dit kan ervoor zorgen dat partijen meer macht hebben, alsook het meeste geld verdienen aan alle transacties die plaatsvinden op de blockchain.

Conclusie

Blockchain kan dus een grote invloed gaan hebben op de vastgoedmarkt. De vastgoedmarkt zal er over 10 of 20 jaar niet uitzien, zoals dat het er nu uitziet. Deze markt is namelijk al voor een lange tijd onaangepast gebleven, en blockchain zal daar hoe dan ook verandering in gaan brengen. Er zijn al verschillende landen waar dit nu aan de gang is geweest, al moeten we in Nederland helaas nog even wachten totdat we ook hier vastgoedtransacties op de blockchain kunnen uitvoeren.

Door vastgoed te tokenizen, wordt het veel makkelijker om geld op te halen. Een hypotheek is dus niet per se meer nodig. Daarbij wordt het ook nog eens voor de gewone mensen een stuk makkelijker om te investeren in vastgoed. Dat zorgt er voor dat er niet meer een paar mensen/bedrijven zijn die al het vastgoed opkopen. De huizen- en vastgoedmarkt wordt een stuk decentraler, net zoals de blockchain is.

Voordat dit plaats kan vinden, zal er echter eerst veel moeten veranderen. Zo moeten er eerst wetswijzigingen plaatsvinden zodat een blockchain eigendom kan overschrijven. Nu kan dit nog alleen door een notaris worden gedaan. Daarnaast zijn er nog genoeg andere problemen die opgelost moeten worden, zoals een aanpassing in de AVG.

Het wordt zo ook wel duidelijk dat blockchain niet alle problemen kan oplossen. Er kleven natuurlijk ook wat nadelen aan blockchain. Echter ligt het grootste probleem buiten de technologie. Het grootste probleem waar de huizenmarkt nu tegenaan loopt is namelijk een te laag aanbod. Er zijn te veel mensen op zoek naar een huis, terwijl het aanbod ontzettend laag is. Om dit aan te pakken, zal er dus meer moeten gebeuren. Echter kan blockchain wel een grote ondersteunende rol bieden, zoals bij het ophalen van geld om een vastgoedproject van de grond te krijgen.